2023年12月14日，北京、上海先后发布楼市新政，两地新政均包含对普宅认定标准进行优化；分区域调整首套及二套房的首付比例；以及调降房贷利率。此外，北京还将延长贷款年限至30年。 2023年12月14日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心、国家税务总局北京市税务局等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。 同日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。 针对此次两个城市的政策要点，钛媒体整理如下： 1.针对普宅认定标准：北京在建面及价格方面进行优化，上海在建筑形态及建面方面进行优化且需同时满足。 北京市此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。 上海市规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。 政策解读：相较于深圳直接取消了总价的要求，北京是在总价线做了调整，上海在建筑形态和面积上需要同时满足，但都是结合当前城市最新情况进行调整，最终的结果导向是一致的。此次对普通住宅标准做了调整，更加符合各自城市的实际情况，将进一步确保更多房源从面积户型及价格的角度被认定为普通住宅的标准，将覆盖面扩大。尤其是和普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳等都会因此调整，从而降低了购房者的税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。 2.下调新发放房贷最低首付款比例：均针对不同区域进行差异化调整，首套最低调降至3成，二套最低调降至4成。 北京市首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。 上海市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于30%；二套最低首付款比例调整为不低于50%，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于40%。 政策解读：下调最低首付款比例降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求，增强购房者信心和积极性。同时在此基础上，北京和上海都落实了区域差异化，因区施策更加合理化，有助于各地根据实际情况落实购房政策，释放住房需求。 3.调降房贷利率：均针对不同区域进行差异化调整。 北京市自12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。调整后为：城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。 上海市自12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。调整后为：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。 政策解读：此次北京及上海均下调了房贷利率，也说明落实了此前央行的“双降”政策导向，同时针对不同区域进行了差异化调整，也有助于基于各地实际情况进行更好的落实推进，促进产城融合、职住平衡。同时也有助于促进购房者月供或按揭贷款成本的降低。 4.延长贷款期限：北京恢复至30年。 北京市此次调整取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。 政策解读：贷款年限恢复至30年，也在适时匹配了当下现状，有助于缓解购房者的月供压力，释放购房需求。 近期，中央层面多次会议都在强调化解房地产风险，一视同仁满足房企合理融资需求。作为全国楼市的最强风向标，北京、上海两大一线城市结合自身城市现状，合理出台利好新政，并直接对位当下购房者最关心的首付比例、还款压力等方面问题，在一定程度上能够刺激刚需及改善购房需求的释放，加快新房去化，助力房企回款，修复市场信心，或将带动全国其他城市的轮动型复苏，巩固和推进房地产市场的企稳向好发展态势。 （本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含） 更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。
